1 января 2011 вступил в действие новый Налоговый кодекс Украины (далее — НКУ). Одной из новелл НКУ является налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, который отнесен к категории местных налогов и сборов. Нормы относительно налогообложения недвижимости изложены в ст. 265 Налогового кодекса, которая, согласно Заключительным положениям НКУ, вступает в силу с 1 января 2012 года.
Плательщиками этого вида налога определены физические и юридические лица, в том числе и нерезиденты, которые являются владельцами объектов жилой недвижимости. Поэтому, безусловно важно для тех, кто уже является владельцами недвижимости либо планирует приобрести ее в ближайшем будущем, есть понимание основных положений Налогового кодекса по данному виду налога.
Объект налогообложения.
Статья 14 НКУ дает определение понятию объекта жилой недвижимости. Согласно подпункту 14.1.129 Налогового кодекса, объект жилой недвижимости — это здания, отнесенные в соответствии с законодательством в жилой фонд, дачные и садовые дома.
Объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы:
- а) жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, иными правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;
- б) жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельной земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;
- в) пристройка к жилому дому — часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, и которая имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;
- г) квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;
- г) коттедж — одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;
- д) комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;
- е) садовый дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;
- е) дачный дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.
П. 265.2.2 НКУ исключает ряд объектов жилой недвижимости из объектов обложения налогом на недвижимость.
Таким образом, налог на недвижимость не распространяется на:
- объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад (их совместной собственности);
- объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом;
- здания детских домов семейного типа;
- садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;
- объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;
- общежития.
Субъект налогообложения — недвижимость
Плательщиками налога на недвижимость, как отмечалось, являются как физические, так и юридические лица, включая нерезидентов, в собственности которых имеются объекты жилой недвижимости, которые не исключены из объектов обложения данным видом налога.
Если объект жилой недвижимости находится в общей собственности нескольких лиц, налогоплательщиком выступают:
1. Если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, налогоплательщиком является каждое из этих лиц по причитающейся ей доле;
2. Если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;
3. Если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и поделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц по причитающейся ему доле.
База налогообложения недвижимости.
Базой налогообложения является площадь объекта жилой недвижимости. (П.265.3.1 НКУ)
База налогообложения объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется органом государственной налоговой службы на основании данных Государственного реестра прав на недвижимое имущество, безвозмездно предоставленных органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
База налогообложения объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности юридических лиц, исчисляется следующими лицами самостоятельно исходя из жилой площади объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.
В случае наличия у налогоплательщика нескольких объектов налогообложения база налогообложения исчисляется отдельно по каждому из таких объектов.
Для физических лиц-субъектов налогообложения Налоговый кодекс предусматривает льготу по уплате налога на недвижимость. П. 165.4.1. НКУ определено, что база налогообложения объекта жилой недвижимости для физического лица уменьшается:
- для квартиры — на 120 кв. метров;
- для жилого дома — на 250 кв. метров.
Напомним, что речь идет о жилой, а не общей площади недвижимости. Такое уменьшение предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в котором физическое лицо — налогоплательщик зарегистрирован в установленном законом порядке, или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, находящейся в его собственности. Таким образом, данная налоговая льгота применяется только к одному объекту жилой недвижимости, находящейся в собственности физлица.
Ставка налога на недвижимость.
Ставка налога на недвижимость, согласно п. 265.5.1. НКУ, устанавливается сельским, поселковым или городским советом в следующих размерах за 1 кв. метр жилой площади объекта жилой недвижимости:
- Для квартир, площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, площадь которых не превышает 500 кв. метров, ставка налога не может превышать 1 процент размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года;
- Для квартир, площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, площадь которых превышает 500 кв. метров, ставка налога установлена в 2,7 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.
При этом, базовый налоговый (отчетный) период равен одному календарному году.
Порядок исчисления суммы налога на недвижимость.
Для физических лиц — плательщиков налога на жилую недвижимость, исчисление суммы налога производится органом государственной налоговой службы по местонахождению объекта недвижимости (п.265.7.1 Налогового кодекса Украины). Налоговое уведомление-решение о сумме начисленного для уплаты налога, а также платежные реквизиты органы ГНС присылают плательщикам по местонахождению объекта налогообложения до 1 июля отчетного года. Что касается вновь (введенных) объектов жилой недвижимости, налог с них физлица платят начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект. Органы налоговой службы направляют налоговое уведомление-решение владельцу после получения информации о возникновении права собственности на такой объект.
При необходимости сверки данных по жилой площади, льготы, ставки или начисленной суммы, плательщики могут сами обратиться в органы государственной налоговой службы. Основанием для такого обращения является документ, подтверждающий право собственности на объект налогообложения и место регистрации.
Юридические лица — плательщики налога исчисляют самостоятельно сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают по месту нахождения объекта налогообложения в орган ГНС декларацию по установленной ст.46 НКУ форме, с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально (п .265.7.5 Налогового кодекса Украины). Что касается вновь (введенных) объектов жилой недвижимости, декларацию о них юрлица подают в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект. Если право собственности на объект жилой недвижимости возникло течение года, налог на него начисляется со дня возникновения права собственности.
При переходе права собственности на объект налогообложения в течение календарного года, предыдущий владелец объекта уплачивает налог за период с 1 января до начала месяца, когда право собственности от него перешло, а новый владелец — начиная с месяца, когда право собственности у него возникло.
Сроки уплаты налога.
Налог на жилую недвижимость уплачивается по месту нахождения объекта налогообложения за отчетный год:
- для физических лиц — в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;
- для юридических лиц — авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отражаются в годовой налоговой декларации.
Оптимизация налогообложения.
Для физических и юридических лиц, которые уже являются владельцами объектов жилой недвижимости, существуют способы оптимизации уплаты налога на них путем переоформления правоустанавливающих документов соответствующим образом.
Физическим и юридическим лицам, которые планируют стать владельцами жилой недвижимости, юристы настоятельно рекомендует проконсультироваться с профессионалами, которые предоставят квалифицированные советы по поводу оформления права собственности на жилую недвижимость таким образом, чтобы минимизировать и оптимизировать уплату налога на жилую недвижимость.
Другие местные налоги.
Отметим, что к местным налогам и сборам, кроме налога по жилой недвижимости, новый Налоговый кодекс относит также:
- сбор за места для парковки транспортных средств (ст.266);
- сбор за осуществление некоторых видов предпринимательской деятельности (ст.267)
- туристический сбор (ст.268).
