Українське суспільство на сьогоднішній день переживає процес індивідуалізації — кожна людина має бажання показати свою відмінність від оточуючих. Житло в цьому випадку не є винятком. Досить часто власників нових апартаментів не влаштовує розташування ванної кімнати або площа вітальні і т. д. Що ж говорити тоді про власників старих хрущовок або квартир брежнєвського типу. Вихід залишається один — перепланування!
На перший погляд це здається завданням не з складних: найняв бригаду робітників, 2 тижні незручностей і — здрастуй оновлена «хата»! Досвідчений же юрист з даною думкою не погодиться. Спробуємо розібратися!
Що відбувається на практиці?
В основному власники квартир діють залежно від ситуації, що склалася. Частина з них заздалегідь дізнається про всі документи і дозволи, які треба зібрати для проведення перепланування. Деякі, дізнавшись про кількість даних документів, вирішують звернутися за допомогою до фахівців і віддати справу в надійні руки тих, хто заробляє собі «хліб насущний» узаконенням документів і вже протоптав стежку в міські інстанції. Необхідно відзначити, що дана категорія власників діє найбільш мудро.
Інші власники квартир не готові змиритися з тим, що узаконення документів відніме досить багато часу і грошей, і вирішують узаконити перепланування після його проведення або взагалі відкласти цю невдячну справу до кращих часів.
Звичайно, у таких невдалих власників пізніше можуть виникнути неабиякі проблеми.
Законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність за незаконне перепланування квартири. Крім того, власність з неузаконеним переплануванням не можна закласти в банк, продати, подарувати і так далі. Але про сумне — пізніше ...
Перепланування квартири з юридичної точки зору
Звернемося до Житлового кодексу України. Згідно зі статтею 150 Житлового кодексу України кожен громадянин має право продати свою приватизовану квартиру, подарувати її, заповідати, здавати в оренду (у встановленому законом порядку), обмінювати, закладати, укладати не заборонені законом угоди.
У статті 100 ЖКП сказано, що переобладнання і перепланування житлового будинку і жилого приміщення проводиться з метою поліпшення їх благоустрою і перетворення комунальних квартир в окремі квартири на сім'ю.
Стаття 152 Житлового кодексу України визначає, що переобладнання і перепланування житлового будинку (квартири), який належить громадянину по праву приватного майна, проводиться з дозволу виконавчого комітету місцевої Ради народних депутатів.
Питання перепланування досить чітко відрегульовано ЖКП. Однак у зв'язку з тим, що ЖКП діє близько 25 років і вже порядком застаріло, на практиці питання перепланування квартири вирішуються інакше.
Розглядаючи це питання, логічно звернутися до правил забудови міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 27.01.05 № 11/2587. Розділ Х цих правил присвячений переплануванню квартир та інших вбудованих приміщень. У ньому в п. 10.3. йдеться про те, що дозвіл на перепланування квартир без створення окремого виходу з вулиці, а також на встановлення додаткового обладнання, не зазначеного у проекті (антен супутникового зв'язку, побутових, фасадних кондиціонерів, витяжок), на об'єктах, що не відносяться до пам'яток культурної спадщини, на території адміністративних районів м. Києва надається розпорядженням відповідної районної державної адміністрації в м. Києві в строк, який не перевищує одного місяця з дня надання всіх необхідних документів.
Проектна документація на перепланування квартир та нежитлових приміщень проводиться на основі такого дозволу і погоджується із спеціально уповноваженим місцевим органом містобудування та архітектури відповідної районної державної адміністрації в м. Києві у встановленому порядку, в термін, який не перевищує одного місяця з дня подачі документів, зазначених у п. 10.1 цих правил.
Для того, щоб розібратися з пакетом документів, які необхідно надати, звертаємося до п. 10.1., Де сказано, що дозвіл на проектування та реконструкцію окремих частин будівлі надається розпорядженням Київської міської державної адміністрації (КМДА) тільки після інформування власника будівлі, отримання його згоди на проведення таких робіт та оформлення протоколу.
При наявності звернень від зацікавлених осіб району у м. Києві державна адміністрація готує відповідний висновок та проект розпорядження Київської міської державної адміністрації, що стосується можливості здійснення реконструкції, і звертається до КМДА з приводу надання дозволу на проектування та реконструкцію зазначених об'єктів.
Зазначений висновок та проект розпорядження КМДА про дозвіл на проектування та реконструкцію зазначених об'єктів узгоджується з Головкиївархітектурою.
Проектна документація та реконструкція розробляється на основі розпорядження КМДА про надання дозволу на проектування, реконструкцію, АПЗ, затвердженого та виданого Головархітектурою, а також на основі інших вихідних даних.
До складу вихідних даних та висновків входять документи, що підтверджують згоду на передбачувану реконструкцію мешканців та власників квартир, інтереси яких повинні враховуватися при проведенні реконструкції будинку.
Законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність за незаконне перепланування квартири.
Проектна документація на реконструкцію об'єктів підлягає комплексній державній експертизі, погоджується Головархітектурою та іншими службами.
Проект на перепланування квартири
Таким чином зрозуміло, що ще до звернення до районної державної адміністрації власнику доведеться отримати письмову згоду всіх мешканців перепланованого квартири, сусідів по площадці, які проживають поверхом вище і нижче. А також отримати попередню згоду власника будинку або його представника.
Після отримання письмової згоди мешканців перепланованої квартири, сусідів, власника будинку або його представника власник квартири може звертатися за дозволом до районної державної адміністрації. До заяви необхідно додати документи, що підтверджують право власності на квартиру, техпаспорт і довідку-характеристику БТІ.
Отже, до заяви на ім'я голови районної державної адміністрації додаються такі документи:
- - Витяг з поверхового плану (у разі необхідності — копія з генерального плану домоволодіння), завірений житлово-експлуатаційною організацією або іншим власником будинку (відомство, ЖЕК);
- Згода житлово-експлуатаційної організації на проведення будівельних робіт;
- Форма № 3 (для житлових приміщень) або інші документи, які свідчать про право власності та про кількість прописаних в даній квартирі осіб;
- Документи, що свідчать про право власності на приміщення;
- Додаткові матеріали, які дають уявлення про об'єкт будівництва (фотографії, креслення);
- Згоду мешканців і сусідів, власника будинку або його представника.
За законом районна адміністрація повинна протягом одного місяця надати дозвіл. На практиці цей термін дуже часто затягується, що є ще однією трудністю для тих, хто хоче скористатися надалі державною проектною організацією. Для тих, хто віддає перевагу приватній проектній фірми, цей термін не має істотного значення. З приватною особою завжди можна домовитися.
Нарешті, проект готовий.
Тепер потрібно його погодити з районною санепідстанцією, районним органом пожежного нагляду, житлово-експлуатаційною організацією. У деяких випадках необхідно також угоду головного архітектора району чи комунальних служб міста.
Після отримання дозволів у всіх перерахованих вище інстанціях проект необхідно відправити у державну експертну установу. Тут проект ретельно перевіряється, і в нього вносяться деякі зміни. Якщо експерт вирішує, що запропоноване перепланування може спричинити за собою негативні наслідки, то заявнику і розробникам проекту буде запропоновано внести до нього зміни. У випадках, коли рекомендовані експертом зміни тягнуть за собою трансформацію вже узгоджених комунікацій, проект знову необхідно погоджувати у відповідних відомствах. Експерти стверджують, що дана процедура займає не більше двох тижнів. Хоча бувають і випадки, коли експерту необхідно відвідати переплановане місце. У даному випадку процедура затягується.
Нарешті всі питання, що виникли при перевірці проекту державною проектною установою, вирішені. Видано довгоочікуваний дозвіл. Залишилося отримати дозвіл від районної державної адміністрації на виконання будівельних робіт.
Районною адміністрацією необхідно надати узгоджену проектну документацію та заяву про надання дозволу на проведення будівельних робіт. Проектна документація попередньо розглядається відділом містобудування та архітектури, а також відповідним структурним відділом КПЖГ, і виноситься на чергове засідання міжвідомчої комісії з питань будівництва та реконструкції.
У разі позитивного рішення міжвідомчої комісії, Вам, як власнику, залишається тільки надати нотаріально завірене зобов'язання про відшкодування збитків, які можуть виникнути внаслідок проведення будівельних робіт.
Заключною крапкою на даному етапі є отримання ордера в Головному управлінні контролю за благоустроєм міста.
Практична сторона питання перепланування квартири
Для багатьох власників, які вирішили перепланувати свою квартиру, практична сторона також є дилемою. Що ж робити? Як же бути? Ставлять багатозначні питання власники. Так ось, можу сказати точно, що потрібно наймати солідну будівельну фірму, яка зарекомендувала себе як надійна компанія. Не варто забувати, що Вашій новій квартирі належить пройти ще одну державну комісію вже з прийому виконаних робіт, де необхідно надати акт виконаних робіт. Звичайно ж, пережити таку комісію набагато легше, якщо акт виконаних робіт підписано авторитетною будівельною компанією. Та й відсоток того, що будівельні роботи проведено гідним чином, збільшується в кілька разів, коли користуєшся послугами перевіреної фірми.
Навіть якщо ніхто не притягне Вас до відповідальності за незаконно проведене перепланування, надалі Ви не зможете розпоряджатися власною квартирою.
Якщо комісія пройдена, то власник отримує акт прийому робіт держкомісією, який необхідно подати в районну адміністрацію, де і внесуть зміни у квартирні документи.
Навіть не дуже уважному читачеві зрозуміло, що власник пройде «9 кіл пекла» перш ніж доб'ється довгоочікуваного узаконення перепланування квартири. Без сумніву, результат того вартий. Але чи не простіше заощадити власні нерви, а в деяких випадках і гроші, і звернутися за допомогою до фахівців.
Обмеження перепланування квартир
Щоб не потрапити в незручну ситуацію, необхідно знати, що існують певні обмеження, які стосуються перепланувань квартир у багатоповерхових будинках. У п. 2.3.18. правил забудови міста Києва йдеться про те, що забороняється:
- Об'єднувати лоджії і балкони з приміщеннями квартир шляхом розбирання зовнішніх стін;
- Переносити опалювальні прилади на лоджії та балкони;
- Об'єднувати квартири по вертикалі з повним або частковим розбиранням міжповерхових перекриттів;
- Збільшувати площу санітарних вузлів і ванних кімнат за рахунок жилих і допоміжних приміщень квартири;
- Влаштовувати прорізи в несучих стінах без затвердженої в установленому порядку проектної документації;
- Розбирати підготовку під підлогу на звукотеплоізоляціонній основі при ремонті, що призводить до неприпустимого акустичного дискомфорту в квартирах, розміщених поверхом нижче;
- Робити прибудови до перших поверхів багатоквартирних житлових будинків для веранд та господарських приміщень квартир;
- Встановлювати кондиціонери і стільникові антени на фасадах житлових та громадських будівель, орієнтованих у бік вулиці.
Таким чином, не всі забаганки власника з приводу перепланування його квартири можуть бути здійснені.
А якщо скористатися послугою узаконення перепланування квартир?
Спектр послуг на українському ринку з кожним роком розширюється. Та й потреби населення зростають. У багатьох просто не вистачає часу для самостійного вирішення таких проблем, як ремонт, перепланування квартири, реєстрація бізнесу, організація корпоративних свят. Інші не хочуть забивати голову всіма цими проблемами. Адже набагато простіше звернутися до експерта.
Деякі питання можна вирішити самостійно, але що стосується перепланування квартири, то, враховуючи специфіку нашої держави, безперечно, краще не починати оформлення документів з перепланування, не отримавши хоча б консультацію експерта.
Що ж до вартості повного спектру послуг з перепланування квартири, то кожна компанія вираховує її індивідуально. Вартість залежить від обсягу роботи, термінів, у які потрібно оформити перепланування, складності проекту, офіційної і неофіційної вартості довідок і документів. Таким чином, не враховуючи витрат на будівельні роботи, лише на оформлення документів за найскромнішими підрахунками власник витратить не менше кількох тисяч гривень. Що тут і говорити, якщо тільки один проект в середньому коштує від 700 до 3000 тисяч гривень.
Враховуючи специфіку нашої держави, краще не починати оформлення документів з перепланування, не отримавши хоча б консультацію експерта.
У Росії ситуація складається не краще. Там навіть і мова не йде про такі ціни, як у Києві. Вартість оформлення перепланування в середньому починається з $ 800.
Хоча не варто забувати, що послуга з оформлення перепланування досить трудомістка і займає близько місяця (при найкращому стані речей).
За умови, що самі роботи входять за договором у вартість послуги, ціна значно зросте. Це й не дивно, враховуючи вартість будівельних матеріалів, їх перевіз, оплату праці будівельної бригади та витрати електроенергії, води та інших комунальних послуг.
Послуга з проведення перепланування квартири стає дуже популярною. Багато консалтингових компаній включають даний вид діяльності в спектр своїх послуг. Така тенденція не здається дивною, адже українці прагнуть до європейського рівня життя і намагаються облаштувати власні квартири як можна краще.
Спостерігається суттєва різниця між кількістю консалтингових компаній, що займаються наданням послуги, про яку йде мова, в регіонах і в столиці. Безперечно, у великих обласних центрах, таких як Дніпропетровськ, Запоріжжя, Донецьк, Львів інфраструктура консалтингових компаній, що надають подібну послугу, розвинена добре. Однак у менш населених містах власники квартир займаються питаннями перепланування самостійно, «набиваючи гулі» на власному досвіді.
Чому краще оформити перепланування квартири?
Відповідь очевидна. За самовільно проведене перепланування квартири законодавством України передбачена адміністративна і кримінальна відповідальність.
Кримінальна відповідальність передбачена ст. 275 ККУ. У даній статті йдеться про те, що порушення під час проектування чи будівництва правил, що стосуються безпечної експлуатації будівель і споруд, особою, яка зобов'язана дотримуватися цих правил, якщо це створило загрозу загибелі людей чи настання інших тяжких наслідків, або заподіяло шкоду здоров'ю потерпілого, — карається штрафом до 50 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (до 850 грн), або виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до трьох років.
Проектна документація на реконструкцію об'єктів підлягає комплексній державній експертизі, погоджується Головархітектурою та іншими службами.
Те саме діяння, якщо воно призвело до загибелі людей або інших тяжких наслідків, карається виправними роботами на строк до двох років, або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк від двох до п'яти років.
Недотримання державних стандартів, норм і правил під час проектування, проведення будівельних чи реставраційних робіт без дозволу чи затвердженого проекту тягнуть за собою штраф від одного до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 17 до 170 грн), що передбачено ст. 96 КпАП.
У ст. 97 КпАП говориться про те, що самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації карається штрафом від 5 до 10 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Навіть якщо ніхто не притягне Вас до відповідальності за незаконно проведене перепланування, надалі Ви не зможете розпоряджатися власною квартирою.
