Право на застройку (строительство) возникает в отношении земельных участков, определенных для градостроительных нужд градостроительной документацией, местными правилами застройки. При этом под правом на застройку (строительством) понимается возможность собственника, пользователя земельного участка осуществлять на нем в порядке, установленном законом, строительство объектов градостроительства, перестройку или снос зданий и сооружений.
Следовательно, несоблюдение лицами, осуществляющими строительство, требований, предусмотренных ст. 375 ГК Украины, является основанием для признания такого строительства самовольным.
Необходимость получения разрешения на строительство непосредственно предусмотрена ч. 2 ст. 18 Закона Украины «Об основах градостроительства», согласно которой строительство объектов градостроения независимо от форм собственности осуществляется с разрешения соответствующих советов (или соответствующих исполнительных органов в случае делегирования им таких полномочий). Предоставление советами разрешения на строительство объектов всех форм собственности осуществляется в пределах полномочий, определенных п. 9 ст. 31 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине». Кроме того, необходимо также получить разрешение на выполнение строительных работ по новому строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту зданий, сооружений и других объектов, расширения и технического перевооружения, которое выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля на основании «Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ»(см. комментарий к ст. 375 ГК Украины).
Разрешение на строительство
Порядок утверждения проекта объекта архитектуры определяется Законом Украины «Об архитектурной деятельности». Так, согласно ст. 7 Закона проект должен быть заверен подписью и личной печатью архитектора, имеющего квалификационный сертификат. При этом перед утверждением проектов в определенных KM Украины случаях проводится их экспертиза или соответственно комплексная экспертиза. Утверждение проекта заказчиком может быть осуществлено при наличии решения органа градостроительства и архитектуры о согласовании проекта. Следовательно, отсутствие у застройщика утвержденного проекта и разрешения на проведение строительных работ влечет признание такого строительства самовольным (п. 1 ст. 376 ГК Украины, ст. 211 ЗК, п. 5.1 «Положения о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ»).
Часть 3 ст. 376 ГК Украины предусматривает возможность признания за лицом, осуществило самовольное строительство объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этой цели, в судебном порядке права собственности на такой объект. Эта норма применяется только в том случае, если лицо, осуществило самовольное строительство, получит в установленном порядке земельный участок расположенный под построенным недвижимым объектом, такого целевого назначения, которое предусматривает возможность строительства на ней. Эта норма направлена на защиту прав и интересов лица-застройщика, самочиннисть строительства которой заключается именно в строительстве недвижимого объекта на земельном участке, не предназначена для этой цели, но с соблюдением всех строительных, санитарных, пожарных и других норм.
Как уже отмечалось, право на возведение жилых и других зданий и сооружений реализуется лицами на землях общественной и жилой застройки с соблюдением строительных и других норм, стандартов и правил. Следовательно, в тех случаях, когда строительство осуществлено на земельных участках другого целевого назначения (за исключением тех, на которых разрешается возводить объекты, необходимые для использования земель по их целевому назначению, например на землях природно-заповедного фонда, рекреационного и оздоровительного назначения, водного фонда и др.), оно считается осуществленным самочинно.
Строительство на земле ОСГ и в заповедных зонах
Следовательно, в тех случаях, когда, например, лицу было отведено в установленном законом порядке земельный участок для садоводства и это лицо построила на этом участке дом, не предусматривается земельным законодательством, такое лицо должно обратиться в органы местного самоуправления или другого уполномоченного органа, в компетенцию которого входит решение вопросов предоставления земельных участков в собственность, с заявлением о предоставлении раньше отведенного ему земельного участка для целей строительства и обслуживания жилого дома. И в том случае, когда заявление лица будет удовлетворена, после получения государственного акта о праве собственности на указанный земельный участок лицо имеет право обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на построенный на ней неподвижный объект.
